有关湿度检测报告re: moisture inspection report

近期经常有客人询问是否可以做moisture report，或者检测报告中要包含有每个房间的墙壁湿度百分比。因为报告要交给银行，银行的贷款条件中有规定，必须要提供房屋湿度结果，简单说，银行需要知道是否有任何部位的湿度在18%以上。

由于这种趋势有所增加，这里需要对一下几点郑重提醒：

1.  购房检测是针对买家所做的非侵犯性视觉检测报告-pre-purchase non-invasive visual inspection。
2. 目前世界上只有侵犯性检测-invasive testing才有可能得出墙体内木结构的湿度。
3. 购房检测无法做侵犯性检测，原因很简单，房主不可能允许买家对自己的房子进行钻孔破坏。
4. 所以购房检测无法对木结构得出具体的百分比读数。

目前世界上现有的非侵犯性潮湿检测用工具有如下几种：

Capacitance di-electric meters

Capacitance microwave meters

任何人都可以搜索到以上工具的相关信息。厂家可能不同，但工作原理是一样的，都只能提供相对数值，而非绝对百分比。由于相对数值受众多客观条件限制，根本无法转换成绝对百分比。

侵犯性潮湿检测工具有很多种，能够移动使用的只有：

Resistance meters

目前被很多检测人员广泛采用的是类似以下一种resistance meter：

通过两个探针可以得到百分比湿度，但是探针能够插入的深度一般不超过5毫米，所以测到的并不是木结构的湿度。

目前虽然少见，但还有某些购房检测的检测人员出具所谓湿度报告。我无法解释为什么，但可以分析一下这种报告的实际意义是什么，以下是某个公司出具的湿度报告的一部分：

注意最底行:  Master bedroom（主卧） moisture reading 7.5-13.6%, 这到底意味着什么呢?

主卧包括 ceiling, internal walls, exterior walls, floor covering, floor structure, wall lining, architrave, skirting, scotia, window liners, etc. 湿度到底指的是哪里?

如果湿度是外墙- exterior wall, 具体是哪里: top plate, bottom plate, studs, jack studs, trimming studs, lintel?

如果具体是bottom plate,读数是指skirting, plasterboard, framing timber 还是其他？

如果指的是timber（木结构），是木结构（90毫米厚）的什么位置？内侧还是外侧？

假设在我写这段说明的时候，世界上出现了一种仪器，可以通过非侵犯性检测得到具体百分比数值，那么这些数值意味着什么？木结构是否腐烂和湿度不是对等关系，尤其是当木结构腐烂到相当程度的时候会收缩，不再具有很强的吸水性和阻水性-clamping，含水量会很低，甚至低于正常的木结构-false negative reading。

所以即使理论上可以做出湿度报告，如果没有对设计和施工的观察和分析，湿度是没有任何意义的。

 References:

Improving house inspections – www.standards.co.nz

Property inspections – www.consumerbuild.org.nz

Building Condition Survey – www.hobanz.org.nz

Weathertightness: Guide to the Diagnosis of Leaky Buildings – www.dbh.govt.nz

Moisture meters – www.accurate.net.nz

Moisture Meters- The Key Facts – www.survequip.com

See my blog for my opinion regarding thermal imaging (infrared scanning).

有关木结构湿度-regarding timber moisture content

经常看到一种报告叫做湿度报告moisture report，里面罗列了一大堆数字，是所谓检测记录的湿度。最近又有人打电话说签订了购房合同，条件是木结构是否是药物处理的-subject to timber treatment。也经常接到很多电话询问有关湿度问题，是否有“安全湿度”-moisture threshold 这一概念呢?

首先要澄清我们如何获得木结构的湿度-timber moisture content。严格上来讲，除非我们用钻孔的开放式检测，我们无法真正得到木结构的湿度，即使我们用开放式检测，我们也只能得到局部的木结构湿度。更严格讲，只有通过对木头烘干前后的重量对比才能够真正得出木头的湿度，其他的测湿方式都有各自的局限性。

我们当然会用一些非侵犯性的测试仪来检测木结构的湿度，但局限性很多，准确性要结合具体检测人员的实践经验。注意，用红外摄像也不能够得到准确的木结构湿度：红外反映的是物体表面温度，和湿度没有对等关系。

一般的非侵犯性测湿仪的检测深度不超过40mm，如果石膏板加上木墙裙的厚度是20mm，那测湿仪的范围是可以达到木结构的。但测湿仪的范围是在0-40mm之间，所以显示的数字不只代表木结构，如果测湿是在卫生间的瓷砖地面的话，测湿仪显示的是瓷砖，水泥胶，防水膜，木地板等的综合指数。

而且这种湿度指数并不能够转换成为湿度百分比，只能作为参考的根据用于和正常干燥部位的指数进行对比。所以如果你们手里有湿度报告，我首先要怀疑这一报告是如何做出来的。目前世界上还没有任何一种仪器可以通过非侵犯检测方式（non-invasive testing）来得出墙板背后的具体的木结构湿度。

很多检测报告都会说明，如果木结构湿度在18%以上，就有可能腐烂，进而18%被很多人认可为安全湿度。实际上到底湿度是多少才能导致腐烂，目前科学界没有结论。如果我们说得具体一些：

真菌的繁殖爆发湿度（trigger point for fungal decay)大约在30%，意思是，在干燥的环境下，即使湿度达到18%，真菌也不会泛滥。但真菌的存活环境湿度（survival environment for fungal decay）大约是18%-70%左右，意思是如果腐烂已经形成，那即使是湿度降到18%，腐烂也不一定会停止。

那木结构的湿度如果超过18%，是否意味着房子漏水呢？未必。木结构的湿度和周围的空气环境有很大的关系。如果空气的湿度长期保持在100%，那木结构的饱和湿度大约可以达到30%。我们检测过的几个Titirangi 的房子，冬天半地下地基部分的木结构湿度在25%左右，是和Titirangi的森林环境有关系。所以在那里盖房子，政府对房屋设计和木结构药物处理有特殊要求就不足为奇。分析是否漏水，我们不能根据单独的湿度来做结论，要根据怀疑点（subject point)和安全点(reference point)的读数对比来做结论才有可能合理。

总而言之在进行pre-purchase inspection (购房检测）时，由于检测方法的限制（买家不能对要购买的房屋进行侵犯性检测）木结构湿度不能够作为评价房子是否是漏水房的依据，而且事实上也无法真正得到木结构的百分比湿度。

其实房子是不是漏水房，最关键的是要看它的设计和施工工艺，所以检测人员需要懂建筑（construction)和建筑理论(building science)。注意这两个方面是有区别的，前者是知道怎样建房子，后者是懂得材料，建筑方法，工程学等的物理和化学表现。检测仪器只能是辅助工具，不能成为检测的全部。就好比：靠花钱买好设备是不可能成为好医院的，一定要有好大夫才是关键。