Sunday, May 27, 2012

有关湿度检测报告re: moisture inspection report


近期经常有客人询问是否可以做moisture report,或者检测报告中要包含有每个房间的墙壁湿度百分比。因为报告要交给银行,银行的贷款条件中有规定,必须要提供房屋湿度结果,简单说,银行需要知道是否有任何部位的湿度在18%以上。

由于这种趋势有所增加,这里需要对一下几点郑重提醒:

  1.  购房检测是针对买家所做的非侵犯性视觉检测报告-pre-purchase non-invasive visual inspection
  2. 目前世界上只有侵犯性检测-invasive testing才有可能得出墙体内木结构的湿度。
  3. 购房检测无法做侵犯性检测,原因很简单,房主不可能允许买家对自己的房子进行钻孔破坏。
  4. 所以购房检测无法对木结构得出具体的百分比读数。


目前世界上现有的非侵犯性潮湿检测用工具有如下几种:

Capacitance di-electric meters
Capacitance microwave meters

任何人都可以搜索到以上工具的相关信息。厂家可能不同,但工作原理是一样的,都只能提供相对数值,而非绝对百分比。由于相对数值受众多客观条件限制,根本无法转换成绝对百分比。

侵犯性潮湿检测工具有很多种,能够移动使用的只有:

Resistance meters

目前被很多检测人员广泛采用的是类似以下一种resistance meter


通过两个探针可以得到百分比湿度,但是探针能够插入的深度一般不超过5毫米,所以测到的并不是木结构的湿度。

目前虽然少见,但还有某些购房检测的检测人员出具所谓湿度报告。我无法解释为什么,但可以分析一下这种报告的实际意义是什么,以下是某个公司出具的湿度报告的一部分:


注意最底行:  Master bedroom(主卧) moisture reading 7.5-13.6%, 这到底意味着什么呢?

主卧包括 ceiling, internal walls, exterior walls, floor covering, floor structure, wall lining, architrave, skirting, scotia, window liners, etc. 湿度到底指的是哪里?

如果湿度是外墙- exterior wall, 具体是哪里: top plate, bottom plate, studs, jack studs, trimming studs, lintel?

如果具体是bottom plate,读数是指skirting, plasterboard, framing timber 还是其他?

如果指的是timber(木结构),是木结构(90毫米厚)的什么位置?内侧还是外侧?

假设在我写这段说明的时候,世界上出现了一种仪器,可以通过非侵犯性检测得到具体百分比数值,那么这些数值意味着什么?木结构是否腐烂和湿度不是对等关系,尤其是当木结构腐烂到相当程度的时候会收缩,不再具有很强的吸水性和阻水性-clamping,含水量会很低,甚至低于正常的木结构-false negative reading

所以即使理论上可以做出湿度报告,如果没有对设计和施工的观察和分析,湿度是没有任何意义的。

 References:

Improving house inspections – www.standards.co.nz
Property inspections – www.consumerbuild.org.nz
Building Condition Survey – www.hobanz.org.nz
Weathertightness: Guide to the Diagnosis of Leaky Buildings – www.dbh.govt.nz
Moisture meters – www.accurate.net.nz
Moisture Meters- The Key Facts – www.survequip.com

See my blog for my opinion regarding thermal imaging (infrared scanning).

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