Monday, September 24, 2012

买公寓要注意哪些问题

1. 很多公寓都有大楼的名字,诸如 Spencer on Byron  等等,不妨先google一下,看看是否有相关的新闻和评论,至少如果是很有名的漏水房,一定可以搜出来;

2. Body Corp的相关信息(long term maintenance plan and minutes)根据法律的规定要对买家公开,请中介协助搜集所有相关信息,如果有不明白的可以在找builder检测时问问,虽然这不是检测的项目,但负责任的builder都会帮助看看,而且很可能能提出一些意见或建议;

3. 把其它事情,如贷款,LIM,估价等先搞定,然后再做builder's report,这很适用于公寓,因为根据我们的记录,公寓房查出严重问题的几率并不高,所以搞定其它事情显得更为重要;

4. 如果可能,最好选择在房间里没有人的时候做检测。原因如下:

  • 公寓一般很小,但经常住很多人,再加上检测人员(我们是两个人),中介和买家,房间里经常有喘不过气的感觉,检测时很不舒服
  • 很多住公寓的都是白天睡觉。我们检测时经常有正在睡觉的,很不方便,在人家躺在被窝里的时候在床边晃来晃去,那种感觉挺不舒服的
  • 屋里人太多时,很多关键的角落不好检查,有时候没办法,只能忽略
5. 和其他检测一样,不要在检测过程中问问题,我们不会拒绝回答,但是会受干扰。有问题或者在检测之前问,或者之后问。对于任何我们需要解释给你的问题,我们都会把照片放到随身带的电脑里来演示给客人。我们更喜欢在我们的车里和客人单独谈论有关房子的问题,而不是面对其他人;

6. 最后,公寓和其他房产的最大区别是,我们无法检测房顶和公用区域,因为够不到,或者打不开。我们只能够看到所检测的公寓附近的外墙面,所以对公寓楼的整体分析会缺乏足够根据。有些人会对这一点不满意,但没办法,不是做不到,而是对于购房检测,受时间和费用的限制,不可能把整个楼做系统分析,如果你买的是整个楼,那是另一码事儿。

Thursday, September 13, 2012

Inspector - the definition

According to what described in NZS 4306, a inspector is A person, partnership or company qualified and experienced to undertake property inspections. 

How do we define "qualified"? Does that mean holding some kind of qualification? Tertiary qualification, degree, diploma, certificate? Or maybe belongs to any kind of organisation, e.g. RICS, NZIBS, LBP, Master builders association, Certified builders association? Or passed some kind of examination or testing? Or holding some kind of license?

According to the new AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE OF REAL ESTATE, The report must be prepared in good faith by a suitably-qualified building inspector in accordance with accepted principles and methods.

Again, how can we define "suitably-qualified". Can we say DIYers are not suitably qualified, but master builders are suitably qualified? What about a plumber, can he perform a property inspection? What about a brick layer? If a carpenter is assumed to be a suitably qualified, then why a brick-layer is not?

Will there be any argument if I'm in the inspection industry for 30 years but holding no qualifications? Wise versa, will you challenge my "illegibility" if I got a certificate in carpentry, but without industry experience? Does Suitably-qualified mean experienced? or means experienced and also qualified (holding a relevant qualification)?

So nether NZS 4306 nor the new Agreement gave us a clear picture: Who can do the inspection.

有关房屋检测限制条款 - Terms & Conditions

检测之前有一件事情我们一定要做的,就是需要客人在检测限制条款上签字。有些做网上预定的,在预定提交之前也要在"同意限制条款”上打勾才能完成预定。为什么?


  1. 这是新西兰房屋检测标准NZS4306中明确规定的,即“照章办事”;
  2. 我们的保险公司要求我们必须针对每一个检测来完成这项手续,不然保险失效。这也是所有承保专业责任险professional indemnity insurance的保险公司无一例外要求其客户必须履行的义务;
  3. 如果有人认为这是否意味着有逃脱责任的嫌疑,这种想法在某种程度上讲是对的。从持续发展的角度讲,我们必须有能力避免承担过多责任,尤其是无关的和不必要的责任。实际上平时每个人在不经意期间都会签署这样或者那样的限制条款:下载和安装软件,购买汽车和财产保险,动手术前,网上购物,银行开户等;
  4. 某种程度上讲,在没有限制条款的约束下检测,就等于“包治百病”。有人会相信“神医”吗?
我希望每个客人在约我们检测前都能够看看限制条款的内容。完全忽略限制条款或者拒绝签署都是不明智的选择。为了解决众多客人在语言上的障碍问题,我们提供汉语大意供参考,目的就是要大家明明白白检测。