有关湿度检测报告re: moisture inspection report

近期经常有客人询问是否可以做moisture report，或者检测报告中要包含有每个房间的墙壁湿度百分比。因为报告要交给银行，银行的贷款条件中有规定，必须要提供房屋湿度结果，简单说，银行需要知道是否有任何部位的湿度在18%以上。

由于这种趋势有所增加，这里需要对一下几点郑重提醒：

1.  购房检测是针对买家所做的非侵犯性视觉检测报告-pre-purchase non-invasive visual inspection。
2. 目前世界上只有侵犯性检测-invasive testing才有可能得出墙体内木结构的湿度。
3. 购房检测无法做侵犯性检测，原因很简单，房主不可能允许买家对自己的房子进行钻孔破坏。
4. 所以购房检测无法对木结构得出具体的百分比读数。

目前世界上现有的非侵犯性潮湿检测用工具有如下几种：

Capacitance di-electric meters

Capacitance microwave meters

任何人都可以搜索到以上工具的相关信息。厂家可能不同，但工作原理是一样的，都只能提供相对数值，而非绝对百分比。由于相对数值受众多客观条件限制，根本无法转换成绝对百分比。

侵犯性潮湿检测工具有很多种，能够移动使用的只有：

Resistance meters

目前被很多检测人员广泛采用的是类似以下一种resistance meter：

通过两个探针可以得到百分比湿度，但是探针能够插入的深度一般不超过5毫米，所以测到的并不是木结构的湿度。

目前虽然少见，但还有某些购房检测的检测人员出具所谓湿度报告。我无法解释为什么，但可以分析一下这种报告的实际意义是什么，以下是某个公司出具的湿度报告的一部分：

注意最底行:  Master bedroom（主卧） moisture reading 7.5-13.6%, 这到底意味着什么呢?

主卧包括 ceiling, internal walls, exterior walls, floor covering, floor structure, wall lining, architrave, skirting, scotia, window liners, etc. 湿度到底指的是哪里?

如果湿度是外墙- exterior wall, 具体是哪里: top plate, bottom plate, studs, jack studs, trimming studs, lintel?

如果具体是bottom plate,读数是指skirting, plasterboard, framing timber 还是其他？

如果指的是timber（木结构），是木结构（90毫米厚）的什么位置？内侧还是外侧？

假设在我写这段说明的时候，世界上出现了一种仪器，可以通过非侵犯性检测得到具体百分比数值，那么这些数值意味着什么？木结构是否腐烂和湿度不是对等关系，尤其是当木结构腐烂到相当程度的时候会收缩，不再具有很强的吸水性和阻水性-clamping，含水量会很低，甚至低于正常的木结构-false negative reading。

所以即使理论上可以做出湿度报告，如果没有对设计和施工的观察和分析，湿度是没有任何意义的。

 References:

Improving house inspections – www.standards.co.nz

Property inspections – www.consumerbuild.org.nz

Building Condition Survey – www.hobanz.org.nz

Weathertightness: Guide to the Diagnosis of Leaky Buildings – www.dbh.govt.nz

Moisture meters – www.accurate.net.nz

Moisture Meters- The Key Facts – www.survequip.com

See my blog for my opinion regarding thermal imaging (infrared scanning).

Moisture reading vs. timber condition - 2

Moisture reading vs. timber condition

Recently we have inspected a house which we already inspected back 3 months ago.

According to the first inspection, the house is a fibre-cement weatherboard clad house which suffering moisture ingress in a number of spots on wall and roof cladding with apparent signs of timber decay and structure damages.

According to the second inspection, the house is recently redecorated. Apart from poor re-decoration workmanship,there are no high moisture readings found.

If judgement is based on non-invasive moisture reading only, the house is well performing at current stage. But the reality is, by comparing two inspections, structure damages caused by past leaks have not been attended to during recent redecoration. The wall and roof cladding are heavily relying on sealant to be temporarily weatherproof.

What we have learnt from this case is:

There is no direct relationship between timber condition and moisture readings. House inspection is not just about moisture testing. In fact without further analysis, moisture reading itself can be extremely misleading. 

有关木结构湿度-regarding timber moisture content

经常看到一种报告叫做湿度报告moisture report，里面罗列了一大堆数字，是所谓检测记录的湿度。最近又有人打电话说签订了购房合同，条件是木结构是否是药物处理的-subject to timber treatment。也经常接到很多电话询问有关湿度问题，是否有“安全湿度”-moisture threshold 这一概念呢?

首先要澄清我们如何获得木结构的湿度-timber moisture content。严格上来讲，除非我们用钻孔的开放式检测，我们无法真正得到木结构的湿度，即使我们用开放式检测，我们也只能得到局部的木结构湿度。更严格讲，只有通过对木头烘干前后的重量对比才能够真正得出木头的湿度，其他的测湿方式都有各自的局限性。

我们当然会用一些非侵犯性的测试仪来检测木结构的湿度，但局限性很多，准确性要结合具体检测人员的实践经验。注意，用红外摄像也不能够得到准确的木结构湿度：红外反映的是物体表面温度，和湿度没有对等关系。

一般的非侵犯性测湿仪的检测深度不超过40mm，如果石膏板加上木墙裙的厚度是20mm，那测湿仪的范围是可以达到木结构的。但测湿仪的范围是在0-40mm之间，所以显示的数字不只代表木结构，如果测湿是在卫生间的瓷砖地面的话，测湿仪显示的是瓷砖，水泥胶，防水膜，木地板等的综合指数。

而且这种湿度指数并不能够转换成为湿度百分比，只能作为参考的根据用于和正常干燥部位的指数进行对比。所以如果你们手里有湿度报告，我首先要怀疑这一报告是如何做出来的。目前世界上还没有任何一种仪器可以通过非侵犯检测方式（non-invasive testing）来得出墙板背后的具体的木结构湿度。

很多检测报告都会说明，如果木结构湿度在18%以上，就有可能腐烂，进而18%被很多人认可为安全湿度。实际上到底湿度是多少才能导致腐烂，目前科学界没有结论。如果我们说得具体一些：

真菌的繁殖爆发湿度（trigger point for fungal decay)大约在30%，意思是，在干燥的环境下，即使湿度达到18%，真菌也不会泛滥。但真菌的存活环境湿度（survival environment for fungal decay）大约是18%-70%左右，意思是如果腐烂已经形成，那即使是湿度降到18%，腐烂也不一定会停止。

那木结构的湿度如果超过18%，是否意味着房子漏水呢？未必。木结构的湿度和周围的空气环境有很大的关系。如果空气的湿度长期保持在100%，那木结构的饱和湿度大约可以达到30%。我们检测过的几个Titirangi 的房子，冬天半地下地基部分的木结构湿度在25%左右，是和Titirangi的森林环境有关系。所以在那里盖房子，政府对房屋设计和木结构药物处理有特殊要求就不足为奇。分析是否漏水，我们不能根据单独的湿度来做结论，要根据怀疑点（subject point)和安全点(reference point)的读数对比来做结论才有可能合理。

总而言之在进行pre-purchase inspection (购房检测）时，由于检测方法的限制（买家不能对要购买的房屋进行侵犯性检测）木结构湿度不能够作为评价房子是否是漏水房的依据，而且事实上也无法真正得到木结构的百分比湿度。

其实房子是不是漏水房，最关键的是要看它的设计和施工工艺，所以检测人员需要懂建筑（construction)和建筑理论(building science)。注意这两个方面是有区别的，前者是知道怎样建房子，后者是懂得材料，建筑方法，工程学等的物理和化学表现。检测仪器只能是辅助工具，不能成为检测的全部。就好比：靠花钱买好设备是不可能成为好医院的，一定要有好大夫才是关键。