Sunday, May 27, 2012

有关湿度检测报告re: moisture inspection report


近期经常有客人询问是否可以做moisture report,或者检测报告中要包含有每个房间的墙壁湿度百分比。因为报告要交给银行,银行的贷款条件中有规定,必须要提供房屋湿度结果,简单说,银行需要知道是否有任何部位的湿度在18%以上。

由于这种趋势有所增加,这里需要对一下几点郑重提醒:

  1.  购房检测是针对买家所做的非侵犯性视觉检测报告-pre-purchase non-invasive visual inspection
  2. 目前世界上只有侵犯性检测-invasive testing才有可能得出墙体内木结构的湿度。
  3. 购房检测无法做侵犯性检测,原因很简单,房主不可能允许买家对自己的房子进行钻孔破坏。
  4. 所以购房检测无法对木结构得出具体的百分比读数。


目前世界上现有的非侵犯性潮湿检测用工具有如下几种:

Capacitance di-electric meters
Capacitance microwave meters

任何人都可以搜索到以上工具的相关信息。厂家可能不同,但工作原理是一样的,都只能提供相对数值,而非绝对百分比。由于相对数值受众多客观条件限制,根本无法转换成绝对百分比。

侵犯性潮湿检测工具有很多种,能够移动使用的只有:

Resistance meters

目前被很多检测人员广泛采用的是类似以下一种resistance meter


通过两个探针可以得到百分比湿度,但是探针能够插入的深度一般不超过5毫米,所以测到的并不是木结构的湿度。

目前虽然少见,但还有某些购房检测的检测人员出具所谓湿度报告。我无法解释为什么,但可以分析一下这种报告的实际意义是什么,以下是某个公司出具的湿度报告的一部分:


注意最底行:  Master bedroom(主卧) moisture reading 7.5-13.6%, 这到底意味着什么呢?

主卧包括 ceiling, internal walls, exterior walls, floor covering, floor structure, wall lining, architrave, skirting, scotia, window liners, etc. 湿度到底指的是哪里?

如果湿度是外墙- exterior wall, 具体是哪里: top plate, bottom plate, studs, jack studs, trimming studs, lintel?

如果具体是bottom plate,读数是指skirting, plasterboard, framing timber 还是其他?

如果指的是timber(木结构),是木结构(90毫米厚)的什么位置?内侧还是外侧?

假设在我写这段说明的时候,世界上出现了一种仪器,可以通过非侵犯性检测得到具体百分比数值,那么这些数值意味着什么?木结构是否腐烂和湿度不是对等关系,尤其是当木结构腐烂到相当程度的时候会收缩,不再具有很强的吸水性和阻水性-clamping,含水量会很低,甚至低于正常的木结构-false negative reading

所以即使理论上可以做出湿度报告,如果没有对设计和施工的观察和分析,湿度是没有任何意义的。

 References:

Improving house inspections – www.standards.co.nz
Property inspections – www.consumerbuild.org.nz
Building Condition Survey – www.hobanz.org.nz
Weathertightness: Guide to the Diagnosis of Leaky Buildings – www.dbh.govt.nz
Moisture meters – www.accurate.net.nz
Moisture Meters- The Key Facts – www.survequip.com

See my blog for my opinion regarding thermal imaging (infrared scanning).

Friday, May 18, 2012

Brick veneer and cedar leaky home

Summary of WHR case TRI-2008-100-000010

A house built at 2006 with cedar weatherboard and brick veneer wall cladding is assessed as a leaky home.

Reason for leaking: poor workmanship and drainage failure.

Implication of this case:

If a real estate agent insists that a builder's report is not necessary because the house is brand new and CCC just issued, he/she could be liable for misleading.


Sunday, May 13, 2012

如果经过您检测后买到的房子被证明是漏水房,您付得起责任吗?


如果您检测的目的是千万不要买到所谓漏水房” - yes

每个房子都有可能漏水,但不是漏水的房子就是漏水房。只要搞清楚“房子漏水”和“漏水房”的本质区别,回避漏水房并不很困难。甚至很多人通过排除法,在不找人做检测报告的情况下成功的买到放心房,例如只买砖瓦,无阳台,无天窗,无平顶,平地,单层,大屋檐的房子,你的成功几率很高。需要我们把关的往往是针对一些含有若干高风险区域的房屋检测。


如果您检测的目的是看看某个所谓漏水房是否可以买 - 对不起,这是您的自愿选择。
比如很多人检测的目的是希望了解某个批灰外墙的房子换外墙是否容易,要花多少钱,暂时不换外墙是否有问题等等,我们愿意提供相关的经验或教训。如果你在买到这个房子后反过来问我为什么不告诉你这个是漏水房,我一定反问你的动机是什么。

我想,把房屋检测作为我的主业,除了生计的需求外,我希望实现的就是尽量帮助华人避免在无知的状态下受骗,进而买到漏水房。
我同时也很清醒的认识到,不排除有人有意买到“便宜货”后反咬一口,看看是否能在我这里就可以直接拿到“索赔”。无论从相关理论研究,实践经验,法律支持,保险保证和免责手段各方面来分析,我对自己的保护就从来没有放松过。如果连这一点都不能够做到,很难想象如何为众多漏水房房东做代理申请理赔。明哲保身是个显而易见的道理。