漏水房攻略之一---------年代特点

我们把外墙是批灰的房子先按年代分类做个概述：

1940's

主要是地中海式建筑，Mediterranean or Art Deco
形状相对简单，房顶有女儿墙parapet，部结构相对比较坚固，虽然少有药物处理，但天然耐久。这类的房子一般在房顶，窗户周围等处都有不同程度的漏水，但由于以单层为主，外形简单，维修费用一般不大。所属区域一般都在市区比较贵的区域，买房的人一般都有计划进行大规模装修，不会很介意房子是不是漏水。

1960's

很少见，是在水泥纤维板刚刚作为外墙材料使用时出现的一批房子。由于当时水泥纤维板的价格优势并不明显，所以没有大量采用。形状和其他1960's的房子没有实质差别，单层，简单，易修理，风险区域少，木头有药物处理。这类的房子一般都是小户型，unit等。价格稍有影响，但对于一个有50年历史的房子，似乎也不用过多计较。

1980's

典型的漏水房开始出现。批灰的运用没有什么具体的技术支持。由于当时大部分设计师和builder对这种材料还不甚了解，所以没有被大规模采用。主要集中在东区海边和市区个别地段。有很多形状极其复杂的房子，设计和建造耗时耗力。基本都有很明显的漏水问题，而且都经过了不同程度的维修。虽然木结构都有一定的药物处理，但由于漏水问题严重，部结构损毁一般比较明显。由于设计复杂，维修费用一般很高，甚至有些不值得整体换外墙。

1990's - early 2000's

漏水房最集中的年代，也是最不可饶恕的漏水房年代。
国际上对批灰材料的问题已经有广泛的报道，但纽西兰还是进一步放宽政策，允许非药物处理的木结构大量运用到建筑中，再加上CAD电脑建筑设计的广泛采用，建筑技工短缺，建筑法律不健全，国家建筑管理的松懈等其它因素，最后导致漏水房的泛滥。
这期间，也有严格按照产品要求和建筑规范造出的批灰外墙房子，至今表现良好，但由于木结构没有药物处理以及市场不认可，这些房子在不久的将来外墙材料到达高维护的阶段后，应该还是逃脱不了整体换外墙的命运。

post 2005

除了个别的按照2004年以前的建筑法规申请的房子继续在添堵，大部分的批灰房子都增加了外墙通风系统，而且国家开始强制对木结构进行药物处理。
2006年之前的带外墙通风系统的房子也有个别被认定为漏水房，主要归结为施工恶劣和对通风系统的胡乱运用。2008年以后的批灰外墙房子无论从设计还是施工上都有质的飞跃，目前查到有严重问题的房子凤毛麟角。2009年以后几乎没有人再用批灰外墙材料了，除非是在钢筋混凝土结构或砖外墙上做批灰。

您是否是注册builder？Are you a registered builder

最近有关registered builder 以及licensed builder到底有什么区别在某些律师之间产生了纠纷。实在没有看出来这种纠纷有什么必要性。不过现在根据最新的售房合同范本，检测资质好像有了更为明确的规定：suitably qualified。希望不要再往certified builder 和 master builder 身上靠了。
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根据新西兰相关住宅检测标准NZS4306规定，从业人员须符合以下条件：

1. 检测人员需有适合的包括房屋检测在内的建筑行业相关经验
2. 为相关行业协会会员，或者持有相关学历
3. 可熟练运用房屋检测专用工具

有几点误区需要澄清：

• 国家没有硬性规定，检测人员必须是：master builder, certified builder, registered builder, qualified builder，但必须有足够相关经验
• 国家没有相关针对房屋检测的行业协会，没有所谓的从业资格认证，没有所谓的资质

本人有8年建筑行业经验，3年房屋检测经验

本人持有建筑监理文凭 - National Diploma in Construction Management

本人为房屋署注册二级监理和木匠 - DBH Licensed Building Practitioner Site 2 and Carpentry

本人通过如下国家建筑检测师学院培训课程：

1.     Property of moisture - 水的特性 

2.     Forensic techniques - 房产诉讼案件调查技巧

3.     Identification of risk elements - 鉴别房屋风险点

4.     Recording and reporting - 记录和报告

5.     Decay, fungi & mould - 腐烂，霉菌和霉斑

6.     Repair process based on site investigation - 基于现场调查的修复程序

7.     Condition/compliance reporting - 房屋状况及规则符合报告

8.     Asset management, maintenance planning  - 房产管理及维护计划报告

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如果经过您检测后买到的房子被证明是漏水房，您付得起责任吗？

如果您检测的目的是千万不要买到所谓“漏水房” - yes。 

每个房子都有可能漏水，但不是漏水的房子就是漏水房。只要搞清楚“房子漏水”和“漏水房”的本质区别，回避漏水房并不很困难。甚至很多人通过排除法，在不找人做检测报告的情况下成功的买到放心房,例如只买砖瓦，无阳台，无天窗，无平顶，平地，单层，大屋檐的房子，你的成功几率很高。需要我们把关的往往是针对一些含有若干高风险区域的房屋检测。 

如果您检测的目的是看看某个所谓“漏水房”是否可以买 - 对不起，这是您的自愿选择。

比如很多人检测的目的是希望了解某个批灰外墙的房子换外墙是否容易，要花多少钱，暂时不换外墙是否有问题等等，我们愿意提供相关的经验或教训。如果你在买到这个房子后反过来问我为什么不告诉你这个是漏水房，我一定反问你的动机是什么。

我想，把房屋检测作为我的主业，除了生计的需求外，我希望实现的就是尽量帮助华人避免在无知的状态下受骗，进而买到漏水房。

我同时也很清醒的认识到，不排除有人有意买到“便宜货”后反咬一口，看看是否能在我这里就可以直接拿到“索赔”。无论从相关理论研究，实践经验，法律支持，保险保证和免责手段各方面来分析，我对自己的保护就从来没有放松过。如果连这一点都不能够做到，很难想象如何为众多漏水房房东做代理申请理赔。明哲保身是个显而易见的道理。

收到书面报告后，第一件需要做的事情

收到报告后，当然要马上阅读。即使我们通常会在现场对您进行详尽的解释，报告中所体现的内容常常会是现场讲解没有涵盖的。

通常您在阅读报告过程中不会遇到很多障碍，因为报告的主体是图文并茂的。所有重要的问题都会有相应的图片做说明。

如果遇到不明白的问题，可以及时通过电话或者email和我们及时联系，无论是多么复杂的问题，只要是报告当中提及的，我们都会解释清楚。

书面语言和口语常常有截然不同，例如：

我们通常华人所说的“批灰”，在报告中会有多种不同的名字：

Solid plaster, stucco, texture coated fibre cement, EIFS, polystyrene based composite cladding等等

我们通常所说的“漏水房”，在报告中甚至不会有任何提及，原因如下：

购房检测无法最终确定一个房子是否是“漏水房”- Leaky building.

漏水房的定义需要符合3个条件：

1.       外墙或屋顶有瑕疵，并导致渗漏

2.       木结构已经形成损毁

3.       部结构的损毁是直接由于外墙或屋顶的瑕疵造成的

购房检测只能做到第一步的一部分或者整体，即证明外墙或屋顶有瑕疵，有时候可以看到是否有渗漏。至于木结构是否有损毁以及损毁原因都不是购房检测所能够证明的。

综合以上原因，购房检测报告中不可能提及某个房子是“漏水房”，否则会有失公允，甚至会摊官司。如果本人认为某个房子是“漏水房“的可能性很大，我会在现场讲解和电话讲解中清楚的说明，但不会在报告上把某个房子冠以这个名称。

甚至“漏水”，在报告中的描述也不仅仅是”leaking”，还可能是”moisture ingress”, “dampness”, “moisture penetration”, “water ingress”等等。

最关键的是购房检测的限制条件。有很多客人在现场没有足够的时间阅读，不妨在收到报告后再仔细读一下。

我不否认限制条款的部分目的是为了免责，但另一个关键的作用是：有助于你理解以下几个问题的原因：

1. 为什么购房检测报告有时候会不够全面，
2. 怎样配合检测人员更好和更全面的检测，
3. 为什么检测人员经验要比工具更重要，
4. 在什么方面购房检测容易疏忽等等。

Is my report eligible?

It depends on how you define the relevant eligibility of a inspection report.

I have produced over 1000 reports in just 3 years time without any challenge from any banks, solicitors, insurers and of course, my customers.

I did encounter some challenges from a few real estate agents.
Today's challenge from an agent is: I'm not a registered builder as specified in the purchase agreement.

Yes, I'm not a registered "master" builder or "certified" builder, if they are what you mean "registered".
But, I'm registered in the Department of Building & Housing as a Licensed builder.

Before questioning my eligibility, the concept of "registered" is really need to be clarified. Where you think a property inspector is to be registered? Here are some options for you:

1. Registered Master Builders Federation
2. Certified Builders Association of New Zealand
3. New Zealand Institute of Building Surveyors
4. New Zealand Institute of Building Inspectors
5. Licensed Building Practitioner Board

A bit regarding NZS4306:2005

When buying a house, probably the biggest asset in your life, it is so common to have a builder’s report organised. But how can you make sure the inspector does a good job for you?

The Country has sorted that out a long time ago and produced a related Standard: NZS 4306:2005. As long as the inspector you employed has carried out the inspection in accordance with this standard, you can be sure, you are likely to receive a good report.

But, sorry, this Standard is not publically available. Even worse, as an inspector, I can not give you a copy of that standard, as the copyright belongs to Standards New Zealand.

So, if you really want to proof if I have carried out my inspection based on this Standard, you have to pay $153.90 to buy this Standard and find out yourself.

Unlike New Zealand, the relevant Australian and American standards are all available for free.